Olá amigos,
Alavancagem e imóveis
Como bem sabem, trabalho com investimentos a muitos anos e por isso as pessoas costumam me procurar quando pretendem investir em qualquer coisa. É crescente no meu dia-a-dia, pessoas me procurando interessadas em investir em imóveis. Existem algumas opções para isso no mercado financeiro, porém exigem volumes de capital consideráveis. Além disso, as pessoas querem ter contato mais direto com os imóveis de verdade. Aqui vai minha opinião pessoal quanto ao investimento em imóveis e como fazer isso de forma mais lucrativa e segura.
Ao meu ver, a regra principal para o investimento em imóveis é: COMPRAR BEM. Quando compramos um imóvel esperando que valorize, estamos especulando. Isso é contar com uma conspiração do universo ao seu favor. O lucro de verdade se faz no momento da COMPRA e não no momento da VENDA. O imóvel precisa ser comprado abaixo do valor atual. Dessa forma, o retorno será maior, tanto para vender quanto para alugar.
O mercado imobiliário está bastante aquecido e os analistas em geral acreditam que ainda teremos alguns anos de crescimento pela frente. Investimento em imóveis é muito bom, com certeza, mas é necessário levar algumas coisas em consideração. Não compre imóveis tendo em mente frases como: imóveis sempre valorizam. Compre barato! É fácil? Não. Mas como diria meu amigo Fabrício Peruzzo: “levanta a bunda da cadeira e vai procurar”. As boas oportunidades não vão cair no teu colo como mágica. Procure MUITO e vai achar algumas poucas oportunidades que REALMENTE valem a pena.
Vale a pena comprar imóveis na planta?
Ao meu ver, existem muitas boas oportunidades e bons negócios são feitos, mas é bastante difícil de avaliar. É como comprar ações de uma empresa que foi aberta ontem. Dessa forma, grande parte do “lucro” é uma expectativa. Ainda existem alguns riscos associados, como atraso de obras, entregas diferentes do memorial descritivo e até paralização das obras. Por fim, ainda é necessário se preparar para ter crédito no momento da entrega das chaves para conseguir um financiamento. Acredito que para investir em imóveis na planta o bom mesmo seja já ter uma boa reserva para quitá-lo o quanto antes ou ter um valor que permita dar lance em um consórcio e ter crédito para o momento da entrega das chaves garantido e barato.
Comprar para vender ou para alugar?
Ambos são boas opções, desde que a compra do imóvel seja boa. Na verdade o interessante é avaliar qual o melhor retorno para cada imóvel em questão. Digamos que você compre uma sala comercial de R$ 120mil com um consórcio de R$ 100mil, contemplado através de lance, onde foram investidos R$ 40mil. Talvez esse imóvel alugado pague a totalidade ou a maior parte da parcela do consórcio, de forma que, na prática, comprou-se um imóvel por cerca de 33% de seu valor. Nesse caso, avalie se prefere, por exemplo, vender a sala por uma entrada de R$ 60mil, repassando o consórcio, ou se prefere manter o imóvel e a renda passiva que ele vai gerar.
Construir é uma boa idéia?
A construção é a ponta que mais lucra com esse “boom” do mercado imobiliário. Com certeza construir, tanto para vender, alugar ou até para morar, é um ótimo negócio. Porém é preciso se assessorar de profissionais qualificados e de confiança, já que os riscos também são consideráveis.
Como alavancar capital para investir?
Vocês já devem ter percebido ao longo do texto que considero consórcios imobiliários uma ótima opção para isso. Existem cartas de crédito em diversos valores, com parcelas partindo de menos de R$ 500,00 por mês, tornando-se acessíveis para grande parte da população. Comparados com os financiamentos, são extremamente mais baratos, pois não existem juros, apenas a taxa de administração e outras pequenas taxas de segurança. Em consórcios de 150 parcelas, paga-se menos de 30% do valor total do crédito em taxas. No caso do financiamento, deixo como exercício para vocês calcularem os juros de 9% ao ano, ao longo de 30 anos.
[UPDATE] Para que não fiquem dúvidas: Se você considerar, para efeitos práticos de comparação, a taxa de administração do consórcio como “juros”, você vai verificar que, ao final dos 12.5 anos do consórcio, terá pago 1.3 vezes o valor do bem. Com certeza 30% de “juros”, ao longo de 12.5 anos é muito abaixo do que qualquer financiamento disponível atualmente.
Eu mesmo já aderi a essa a modalidade. Sou entusiasta e me coloco à disposição de quem quiser começar. Basta entrarem em contato comigo por e-mail (nolde@jovensinvestidores.com.br) que terei prazer em auxiliá-los.
Abraços e bons investimentos!
